本文来自微信民众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：陈博，封面：视觉中国

当前，深圳列入撤除重修类都市更新的城中村，基本都属于无产权登记的汗青遗留违法修建，售价仅是同区商品房价钱的二分之一以至更低，回迁后则能摇身变成具有“红本”的商品房。而且伴随着旧革新度的深切，其价钱又有逐步上涨的设想空间。

短短5个月，依附一套位于深圳原特区外的陈旧农民房，房产中介周明赚足了50万。

本年3月，他以约1.8万元/平方米的单价入手一套65平方米的城中村房源；6月份，万科入驻这个城中村并正式启动都市更新的志愿征集事情；到了8月，这套房卖出了2.5万元/平方米的高价。

一进一出之间，他收成了可观的房源差价，另有1.5个点的佣金。

这是一门特别的生意——商品是“城中村回迁房目标”，实质上特指城中村里无产权登记的汗青遗留违法修建，在经都市更新以后取得确权，取得“红本”（中华人民共和国不动产权证）；生意业务两边为原村民和投资客，参与主体还包含房产中介和参与城中村旧改的开发商。

这也是深圳区分于其他一线都市的“灰色”地带：汗青遗留的特征让它游离于羁系的边沿，都市更新活动开释了个中的套利空间，诸如3年内兑现5倍收益的案例，在“买旧”圈子里口耳相传，驱动着这门隐蔽生意越来越大。

“假如你想入手，能够先预付定金。只需一有村民开释面积，你就能够优先挑选。我们经手的许多客户都采用这类做法，不差钱，等货！”周明更具象的身份，是处置回迁房目标生意业务的房产中介。他说，这类回迁房的面积目标，原村民们平常以200平方米为一个单位逐次开释，团体供给货量偏少。他有一位客户，已等了2个月仍未等到货。

投资客们热中冒险的缘由在于，商品房市场的调控力度正在延续加码，而这类“城中村回迁房目标”不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价钱的二分之一以至更低。伴随着旧革新度的深切，价钱还具有逐步上涨的空间。

不过，哪怕游戏规则制订得再细致，这类不法生意依旧潜伏着风险与破绽。由于无正式产权登记，一旦生意业务一方违约，别的一方也难以应用执法武器保证本身权益。

城中村回迁房生意

黄昏5点摆布，方才下过雨的天空还残留一丝昏暗。林姐渐渐吃完饭，拔腿朝小区门口跑去。

她脚蹬活动鞋，身着一套活动服，过于休闲的打扮与惯常西装革履的房产中介比拟，实在有些随便。但乍一启齿，职业身份显而易见。

“你来得恰是时候。”她在约好的地点站定，还将来得及调解呼吸，脸上已挂起笑容，召唤十分钟前经由历程电话的新客户——“走吧，我带你去看房。”

林姐在深圳生涯已20来年。她从前处置拍照事情，变化也许从10年前最先。“我老公喜好买小产权房，厥后心一横，我也最先研讨。”她说，发明这份中介事情的时候越发自在，因而开店、带客……风风火火干了起来。

差别于一般房产中介为商品房“牵线搭桥”，林姐的生意聚焦在打着旧改观点的城中村“小产权房”上。

依据一般明白，小产权房平常特指经同意在团体土地上建立的正当村民室庐。但深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制，2004年为处理“无地可用”的逆境，深圳又以都市计划“全掩盖”的体式格局，将特区外260平方公里土地转为国有土地，随之深圳成为全国首个没有乡村建制、没有团体土地的都市。也正因而，在深圳官方口径中，向来没有“小产权房”这一说法，只要违法修建如许的称呼。

不过，过往这些年，依旧有大批的土地没有完成响应的赔偿或许返还手续，实质上仍掌控在原村民个人、村团体或股份公司手上。不菲的房地产好处，推进着私房、厂房在其上鳞次栉比地立起。

深圳一样平常所提到的“小产权房”，既包含这类没有正当报建手续、无产权登记的违法修建，也包含有正当报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。

十年前，“乡村都市化汗青遗留违法修建”这个观点被提出。上述提到的没有正当报建手续的修建，假如建于2009年6月2日之前，则被归属为汗青遗留违法修建，在相符确认产权前提的前提下，经由一定顺序有能够取得确权，转为正当修建。

一个不容忽视的现实是，深圳早已从当初3万人的小渔村，演变成如今具有1300多万常住人口的大都市，日益增长的人口正在给这座建立用地奇缺的都市带来应战。

怎样盘活存量用地，完成土地资源的高效再利用，是深圳破解生长瓶颈的重要途径。政府部门将眼力投向遍及深圳各区各街道的“城中村”。依据深圳规土委客岁的普查数据，城中村用地抵达321平方公里，建立用地占全市的31%。

一场都市更新活动的大幕在深圳大张旗鼓拉开。政府以此绕道翻开违建困局，使相符前提的汗青遗留违法修建“正名”。

用业内术语来描述，林姐卖的恰是城中村以都市更新之名取得确权的回迁房目标。在深圳，诸如此类的生意业务非常活泼。位于原特区外龙岗的布吉、横岗、爱联，宝安的沙井、固戍等城中村麋集散布地区，均成为投资客趋附者众的购置“热土”。

“初期，深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。如今为何这么火？一方面，深圳列入撤除重修类都市更新的城中村项目多了。另一方面，人人心知肚明这个历程所猎取的利润空间终究能抵达若干。”周明说。近两年，他混迹于深圳龙岗遍地城中村，“拉拢”了不少回迁房目标生意业务。

3年旧改，房价5倍翻转

林姐带着新客户爬上小坡，穿过热烈的小区商业街，眼前蓦地坦荡。“看，京基木棉湾旧改项目就在这里。”她将手指向坡下一片良莠不齐的修建物——低矮的旧式农民房密密层层屹立，狭小的小巷沿着村道延长至深处又犬牙交错。

这是一个一般城中村遭受旧改后的模样，通亮与阴晦泾渭分明：有的屋子门窗早已被撤除，裸露出千疮百孔的破败；另有部份未签约的屋子顽固苦守，暗自不动。

“那里是我本身买下来的两套。”林姐指了指靠近路边的一栋。这么多年展转于深圳龙岗布吉一带的一堆城中村，她早已将大部份身家押注于此。

林姐在京基木棉湾旧改项目中拿下的第一套房源，要追溯回多年之前。19.8万元总价对应80平方米面积，折算下来的单价充足廉价，不到2500元/平方米。“算是有备无患吧，那时候有些风吹草动，但压根没正式提到这里要拆迁。”

京基入驻木棉湾旧改项目是在7年前，彼时这些打上“回迁房目标”标签的城中村旧房，价钱上涨到1.2万元/平方米。前年这个项目正式开启签约，价钱一会儿水长船高。“有一段时候，这里卖到3万元/平方米以上，但也照样没货。”一旦拉起生意，林姐马上口若悬河，“你如今来得方才好，2.85万元/平方米。以后跟京基签署拆迁赔偿协定，拆赔规范按修建面积1：1，开发商给到的过渡期房钱是35元/平方米/月。”

京基木棉湾旧改项目的最新报价，比拟客岁年中有了1000块/平方米的回落，这成为林姐如今每每挽劝客户的新由头。偶然也会碰到忧郁风险的新客户，她直接给出一早预备好的预案——“你假如真的不放心，那就先买我的物业，我再从新从村民手中收房。”

依据计划，京基木棉湾旧改撤除建立用地面积达28.5万平方米，将来将打造成一个超百万方大型综合体，但现在悉数项目的签约率依旧远达不到政策中所规定的100%，拆迁开工推迟了。

“起码要等5年吧。但你想想看，以后假如回迁房正式托付，拿到红本，我估计价钱起码上涨到7.5万元/平方米。”周边二手商品房佳兆业可园，现在在售均价基本徜徉于5万元/平方米高低，林姐给出了可观利润的支撑点。

当前，深圳列入撤除重修类都市更新的城中村，基本都属于无产权登记的汗青遗留违法修建，售价仅是同区商品房价钱的二分之一以至更低，回迁后则能摇身变成具有“红本”的商品房。而且伴随着旧革新度的深切，其价钱又有逐步上涨的设想空间。

这是深圳奇特的旧改灰色地带。

一位在深圳中间区操盘城中村都市更新项目的开发商相干负责人通知经济观察报，志愿征集阶段由于不愿定性要素比较多，价钱一定低于正式签约阶段，也每每比市场价钱低个二分之一或三分之一。

周明用来游说客户的案例，则更有吸引力。位于深圳龙岗中间城的恒大都市之光，同样是一个旧改而来的项目。2015年还没有撤除重修之前，这一片地区的回迁房目标还不到7000元/平方米，客岁项目入伙以后，如今房价已攀升到3.5万元/平方米摆布。

三年多时候，一个城中村的违法修建取得了正当且一般流畅的权限，房价5倍翻滚，这就是旧村革新所震动的回迁房好处链条最直观的注脚。

周明说，旧革新度会影响成交价；每一个原村民依据本身资金的急需水平抛货，同个时候段价钱也略有误差；在拆迁开工以后，开发商所许诺的悉数城中村旧改项目托付时候是非，同样会致使价钱高低浮动。

而好处的闸门一旦悄悄翻开，每每难以从新封闭。

与京基木棉湾旧改项目隔路相望的佳兆业南门墩旧改项目，一期已拆迁终了预备开工，三期尚在签约阶段，但比拟木棉湾旧改项目，团体进度显著要快很多。依据林姐的展望，三期开工时候也许在一年以后。

“假如你想报答快一点，买三期，3.5万元/平方米。”林姐抛出第二个投资发起，2017年，她的购入价还在2.7万元/平方米摆布。

两年赚了7000多元/平方米。她反问客户：“以后地铁开通了，这里抵达深圳福田区也就4个站，你说会不会继续升值？”

确权与风险

周明的办公室坐落在一栋商务大厦里10层的一角。足足凌驾20平方米的偌大空间里最显眼的是一张大茶桌。他坐下，洁净茶具、投茶、洗茶、沏茶……

“喝杯茶，我们慢漫说。”他将一杯清冽的茶汤递到客户手中，回头拿出一套完整的签约文件。

他之前曾在一家房地产掮客公司事情，这些年深圳不断向上的房价让他意想到商品房的利润空间已愈发“缩水”。辞职后，他将眼光转移到回迁房这个灰色地带。

一个有意思的抵牾点在于：依据《中华人民共和国都市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得让渡。

既然在执法层面上不具有公然生意业务的基本，实际操纵中这笔不法生意又是否能取得确切的保证？摆放在茶桌上的这几份文件就是周明惯常用来向客户诠释的答案。

《衡宇让渡合同》《深圳市衡宇修建面积测绘报告》《协作建房协定》《衡宇拆迁赔偿安设协定》——前三份是投资客与原村民生意业务的基本文件，后一份则是投资客与开发商之间的正式商定。

周明说，在投资客与原村民签署《衡宇让渡合同》之前，出示一份由开发商托付具有测绘天资的第三方公司出具的、经村团体股份有限公司和开发商配合见证的测绘报告，是村民向投资客证实房产归属权的最有力证据。“原村民只需能拿出这份报告，就申明屋子是他的。”

测绘报告内里，每每会细致列明原村民所具有的修建位置、详细面积、层数，并附上近况影像图。近况测画图等。但是，这仅仅只是前奏，真正的签约聚焦在《衡宇让渡合同》和《协作建房协定》上。

由于生意业务的这部份修建还没有领取权属证书，在经济观察报猎取的两份差别让渡合同中，两边关于房源权属的商定是如许来设置——甲方确保本身对生意业务衡宇具有完整的一切权，衡宇不存在典质、包管等限定，也不触及第三方的权益。甲方自愿将衡宇让渡给乙方，并将权益与义务一并让渡给乙方；乙方受让后具有该衡宇的一切权、使用权，乙方有权出租、让渡、继续等，甲方及其眷属均无权过问。若以后该房被国度征收，拆迁所得的一切赔偿、好处等均归乙方一切，与甲方及其眷属无关。

《协作建房协定》，从某种意义上来说，相当于一个关联证实的附件。这份文件的作用在于向开发商补充表明投资客确切与原村民一同出资建房，进一步肯定投资客对这部份修建的具有者身份。《协作建房协定》内里提到的日期，每每要比实在生意业务时候提早数年。

“签完《衡宇让渡合同》，最好两边一同带上前去村团体股份公司盖个公章做个见证。基本上只需村里认定，开发商也就承认了投资客的身份。”上述开发商负责人所操盘的谁人城中村旧改项目，村股份公司现在解决这类见证手续一般收取1000元/平方米的手续费。

“这是执法破绽之下，最保证买家权益的一种体式格局。”其通知经济观察报。

险些一切处置回迁房目标生意业务的中介，都曾碰到过如许一个发问：“如若我与原村民已生意业务终了，但原村民暂时忏悔，我又该怎么办？签署的这一系列文件终究可否保证生意业务牢不可破?”

周明早已应对自若：“只需能顺遂与开发商签下《衡宇拆迁赔偿安设协定》并盖完公章，就表明确权已完成。”

前述开发商负责人也泄漏，《衡宇拆迁赔偿安设协定》是这场生意业务中最症结的一环，比方原村民手握1000平方米的面积，让渡了100平方米给投资客，开发商在与他们签约时，平常会离开两份合同各自操纵。

经济观察报拿到了几份城中村旧改的拆迁赔偿协定，个中的一个配合条目是，被搬家衡宇未解决房地产权属证书的，业主需提交与被搬家衡宇有关的让渡协定、赠与协定等衡宇权属证实材料原件，并在签署协定时提交《摒弃房地产权益声明书》托付给开发商。而开发商托付的回迁房地产为完整产权衡宇，其产权属性为市场商品房。

关于“万一拆迁赔偿协定未签署，原村民就已忏悔”如许更加细节的题目，周明的回覆难免含糊其词。“真的涌现这类状况，那就只能依据《衡宇让渡合同》内里提到的违约责任实行了，违约一方须要赔付双倍定金。”他说，一般签完《衡宇让渡合同》以后，投资客同时要付出5万元以上的定金，详细数额能够自行决定。但为了下降违约能够性，能够恰当进步定金的付出额度。违约本钱一进步，村民就不能轻举妄动了。

他也不忘抚慰客户——他所经手的生意业务里，历来都没发生过此类题目。说终究，重要风险照样集合到开发商的旧革新度上。

周期，这是一切都市更新项目都必须解答的一道困难。依据此前佳兆业主席兼实行董事郭英成的说法，一般状况下，一个旧改项目的转化周期也许五年。

以深圳一个一般的旧村革新为例，完成立项请求、志愿征集、相干测绘、都市更新单位规定平常须要6个月～8个月；完成专项计划编制也须要6个月～8个月；抵达100%的签约率、举行原业主房产证注销、实行主体确认起码须要4个月～6个月；在拆迁补缴地价以后，签署土地出让合同还须要1个月～2个月。

只管周期冗长，环节浩瀚，这门生意的范围照样越做越大。1.5%佣金，是林姐们所能猎取的重要红利点。

周明近来正在向客户大力推广位于深圳龙岗南约的一个城中村旧改项目，现在签约率已抵达90%摆布。“本年光这个项目，我们就胜利生意业务了快要1000平方米。连续有村民开释回迁房目标，广泛以200平方米为单位，我们每次基本都悉数消化掉。” 

假如依据现在2.5万元/平方米的生意业务价钱大略预算，单单这个项目，他已赚了近40万元佣金。

“想要买的人许多，就是房源比较少。”林姐翻开手机里的一个视频，放到新客户眼前，“你看，这么多人挤在状师楼解决见证，火得不得了。”

即使面对执法风险与投资平安隐患，但不管投资客、村民，照样中介均屡见不鲜。

另一种博弈

除上述状况以外，城中村回迁房投资还具有的其他特征包含：不限购；一次性付款；一旦与开发商签订拆迁赔偿协定，直至回迁房托付之前，基本不能在市场上再次生意业务；而且，虽然生意业务历程不占用名额，但在解决完回迁房“红本”以后，依旧要占用商品房的购房名额。

比拟之下，由于手握“红本”，买旧室庐回迁房的风险水平远远更低。但是，修建老旧但售价偏高，须要依据一般二手房生意业务流程举行不动产产权过户，限购限贷等一系列衍生题目，也对冲了产权上风。

间隔林姐、周明凌驾30公里，翟弘飞也正带客看房。这是深圳首批福利室庐小区之一，建于上世纪80年代。小区正面衔接深圳都市化历程当中的交通大动脉——深南大道，麋集的路网与围绕的商圈让它紧紧占有深圳福田区黄金地块。

翟弘飞带看的是小区东区一套93平方米的三房，也是唯一一套在售房源。

跨过阴晦逼仄的楼梯，翟弘飞战战兢兢将客户迎进去。原业主十年前以130多万元的“白菜价”购入这套房，近段时候急用现金，十多天前给他发微信，将价钱从670万元进步到690万元，单价7.4万元/平方米摆布。

周边楼龄邻近的小区，在售房源均价也许6万元/平方米摆布。一周前已有两个意向买家前后踩盘，出价675万元，但方才筹集到资金的业主，不愿将价钱稍降些许。

“业主是可卖可不卖的心态，价钱没什么商洽空间。东区如今只剩下6户未签约，对业主而言，旧改是早晚的事。”翟弘飞称，土地价钱假如在6万元/平方米，后续开发商建出屋子就一定会卖到13万元/平方米。“这个价钱一点都不亏。” 

与城中村回迁房存在的一大区分是，就算原业主早与佳兆业签下拆迁赔偿协定，但仍然能够再次举行生意业务。须要补充的流程包含，客户与原业主一同前去佳兆业都市更新办公室，依据之前宣布的套内面积1：1.4拆赔规范从新签约，并继续原业主的过渡期房钱合同。

不过，佳兆业都市更新办公室的一位事情人员示意，这类生意业务一定要走正规的过户流程，并充分考虑生意历程当中的风险。“买旧改房，很难等的。”他摆了摆手。

翟弘飞的客户不置可否离开了，林姐、周明还在勤奋将手头所控制的更多回迁房信息发送给客户，以供挑选。

9月4日，广东省人民政府宣布的《关于深化改革加速推进“三旧”革新增进高质量生长的指点看法》出炉，文件对准“三旧”革新中的入库门坎高、计划调解难、税费负担重、土地征拆难等难点，针对性地提出19条深化改革步伐。

尤其是关于由市场主体实行且“三旧”革新计划已同意的撤除重修类革新项目，原有修建存在不相符平安临盆等题目。假如属于旧乡村革新用地，乡村团体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签署搬家赔偿安设协定，原权益主体均可向项目地点地县级以上人民政府请求判决搬家赔偿安设协定的合理性，并请求限日搬家。

（应采访对象请求，文中周明、林姐、翟弘飞均为假名）

本文来自微信民众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：陈博，封面：视觉中国