本文来自微信民众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，封面：视觉中国

“估计月尾收盘，价钱约莫一万六到一万七，依据排号状况末了肯定价钱。”9月17日，在河北大厂夏垫的佳兆业悦峰项目四周，一名贩卖职员示意，该项目是佳兆业进入北三县地区的第一个室庐项目。

悦峰项目为年终佳兆业向大厂当地一家开辟商收买而来，项目有5栋楼，如今已完工。“原来是赢嘉小区的一块地，一向没开工，佳兆业收买过来，协作开辟。”上述贩卖职员引见，公司在该项目持有95%股权。

经由过程收买项目进入大厂后，本年4月和8月，佳兆业累计经由过程经由过程招拍挂在大厂拿下5幅地皮，包含4幅室庐用地和1幅商服用地。别的，还经由过程收买或许协作体式格局进入固安、永清、霸州、怀来等环北京多个地区。

从2017年廊坊环京地区实行以区县为单元限购以来，底本炙热的环京楼市逐渐堕入低谷，与高峰期比拟，如今北三县房价已跌去一半摆布。成交量也与高峰期比拟减少了近九成摆布。

跟着京津冀协同生长不停深入，尤其是廊坊北三县地区与通州副中心执行设计、规范、政策和管控等四统一，以及北京新机场通航邻近，环京地区楼市再度被注重以来，除了佳兆业外，碧桂园、荣盛、路劲以及石榴地产、京投生长等房企也参与北三县地皮竞拍。

大厂当地一名开辟商人士通知经济观察报记者，近一年来，外埠房企进入北三县确切愈来愈多了。“看的照样预期，如今北三县价钱差不多究竟了，又紧邻通州副中心，政策上一旦有变化，时机照样比较大的。”

房企潜行

悦峰项目是佳兆业进入北三县的首个室庐项目，采用体式格局也是其最为善于的收并购。依据公示信息，该项目占地15598平方米，建筑面积4.5万平方米，由5栋8到11层小高层构成，总计335户。

假如不是售楼处门前及工地大门上的标识，即使常常通行102国道的人们，也很难注意到悦峰项目。经由过程收买体式格局进入大厂只是第一步，4月佳兆业最先经由过程公然拿地在大厂猎取新项目。

本年3月佳兆业还建立大厂佳通房地产，除了并购悦峰项目外，4月以1.35亿元价钱在大厂拿下2幅室庐用地，2幅地皮用地面积算计28亩，容积率为1.3到2。这2幅地皮是佳兆业在环京地区首个经由过程招拍挂体式格局猎取的项目。

7月份，佳兆业北京公司在大厂建立佳盛房地产、佳旭房地产、佳岳房地产、佳霖房地产等四家房地产。9月在大厂再次拿下3幅地皮，个中2幅室庐用地52亩，价钱为2.64亿元。商服用地9.63亩，成交价为2916.66万元。

早在2018年6月，佳兆业就经由过程与中原幸运协作的体式格局进入霸州和固安，在霸州开辟区泊心苑项目中持股51%；在固安县牛驼温泉孔雀城香泉苑项目持股49%。这两个项目是佳兆业初次进入环京地区。

2018年7月前后，佳兆业在河北张家口怀来县收买了两家当地开辟商项目股权，在怀来佳泓房地产开辟有限公司中持有67%股权，在怀来佳宸房地产开辟有限公司持有67%股权。

经济观察报记者得悉，佳兆业还设计参与收买阳光100在承德兴隆县的高铁新城部份室庐项目股权。佳兆业和阳光100已建立合伙公司，个中佳兆业持股49%，项目文旅贸易运营仍由阳光100持有。

寻得环京楼市商机的不止一家，早在2016年前后，碧桂园即经由过程协作体式格局参与燕郊碧桂园时期城和力宝凤凰城两个项目。本年3月，碧桂园和协作方经由过程招拍挂在大厂拿下1幅室庐用地。

招拍挂信息显现，该幅地皮位于力宝凤凰城四周，用地面积31.71亩，项目容积率1.3到2，成交价为11865万元，商定完工时刻为2020年4月20日。本年7月，碧桂园在燕郊以3.63亿元价钱猎取一幅121.9亩商务金融用地。

别的，本年下半年，荣盛生长和石榴地产也在三河市各猎取一幅室庐用地，合生创展在大厂的项目估计在国庆后后收盘贩卖。

看好将来

2016年北三县楼市最为炽热的时刻，一大批开辟商已最先纷纭涌入北三县淘金。彼时，因为拿地较为难题，大多数开辟商挑选经由过程收并购或协作开辟的体式格局进入，合生创展、碧桂园均是在2016年、2017年进入大厂。

跟着2017年环京楼市出台史上最严限购政策，燕郊、大厂等热点地区房价凌驾3万元价钱一起下滑至如今1.5万元，房地产市场蓦地趋冷也使得开辟商拓展北三县规划被打乱，今后北三县地区少少外来开辟商进入。

“跌到一万五六的时刻，就不在往下走了，这个价钱已坚持了快要一年了。”上述大厂当地开辟商人士推断，在限购政策没有更改状况下，价钱横盘意味着北三县等环京地区房地产市场已靠近见底。

合生创展的一名人士通知经济观察报记者，合生在大厂项目是从中原幸运收买而来，该项目收买是正值北三县房价高点，所以拿地价钱较高，“近来公司内部测算，地皮等本钱已凌驾预算50%，如今卖的话能够会赔钱，只能等。”

在该人士看来，根据公司以往操纵履历，假如贩卖价钱不能实现红利，项目不会收盘贩卖，“原设计定的是国庆后收盘，详细还在进一步测算中，假如不赢利，应该会推延收盘时刻”。

上述贩卖职员引见，因为是在北三县操盘的第一个项目，佳兆业北部地区公司对悦峰项目分外注重，贩卖职员会按期到北京的佳兆业北部地区总部去培训，“如今在排号，详细收盘时刻和价钱依据排号状况来定”。

根据1.3容积率盘算，佳兆业4月在大厂猎取2幅室庐用地楼面价只要3600元/平方米摆布，9月猎取的2幅室庐用地楼面价也只要3800元/平方米摆布。如今大厂县城房价广泛凌驾万元，潮白新城和夏垫房价在1.5万元摆布。

碧桂园在力宝凤凰城项目猎取的地皮，根据1.3容积率盘算，楼面价也不过4300元/摆布。假如根据2.0容积率盘算，楼面价则更低。而力宝凤凰城项目贩卖均价到达了1.75万元/平方米。

石榴地产在三河李旗庄地块的容积率为1到1.5之间。根据容积率1来盘算，楼面价4000元/平方米出头，假如根据1.5容积率盘算，楼面价不到2500元/平方米。而四周房价广泛凌驾1.3万元/平方米。

与北京比拟，不管房价照样地价，北三县为首的环京地区相对较低，从地价和房价比来看，显著环京地区红利空间更大。跟着京津冀协同生长、北三与北京通州四统一、地铁平谷县等要素影响，北三县房地产市场潜力成为吸收开辟商的重要要素。

上述大厂本地房企人士引见，在三大经济圈，北京、上海和深圳三大中心都市房价相差不大，但从周边卫星城来看，环北京地区房价最低。“上海和深圳周边的卫星城房价广泛过了2万，北三县离北京这么近，价钱只要一万五，如今规划，将来市场稍有转机，能够收割一波。”

本钱时机

与一二线及强三线都市动辄十几亿、几十亿以至上百亿的地皮总价比拟，环京地区因为两年楼市低迷影响，地皮价钱涨幅相对较小，为部份开辟商提早规划供应了窗口期。

尤其是大厂和三河因为邻近北京副中心区位上风显著。燕郊间隔通州副中心中心区间隔只要10千米摆布，潮白新城间隔则更近。即使是地处燕郊与三河之间的大厂夏垫，间隔副中心间隔也不过二十千米。

别的，以北三县为首的环京地区也在不停改良基本设施方面建立，以基本实行配套较差的三河为例，2019年用于基本设施建立的划拨用地到达87幅。大厂、香河、固安、永清、霸州等地也有大范围相似地皮用于基本设施建立改良。

地皮价钱相对较低也是开辟商主动拿地的另一个缘由。如今燕郊及大厂单幅地皮价钱很少凌驾5亿元。佳兆业在大厂取得4幅室庐用地本钱不到4亿元，本年6月尾福成地产在燕郊猎取5幅室庐用地本钱在7亿元摆布。

“像我们这类小开辟商，拿出几十亿能够有点难题，然则拿出几个亿照样比较轻松的，更何况大开辟商了。”上述大厂本地房企人士示意，较低的地皮价钱和较高的市场预期，让一些开辟商从中看到了时机。

一些本地小开辟商也参与近期拿地中，除了燕郊本地最大开辟商企业猎取5幅地皮外，燕郊另一家本地开辟商众诚易达在燕郊和大厂累计猎取三个室庐项目5幅地皮，个中在三河李旗庄猎取的两幅地皮面积到达了159.89亩，地皮总本钱靠近4.3亿元。

“我们近期也盘算拿一些地，如今价钱还低，拿得起，等大开辟商都进来了，价钱起来了，就没有我们什么事了。”上述大厂本地房企人士示意，如今拿到地，即使本身不开辟，将来和大开辟商协作，也能够猎取更大好处。

该人士治下的房企范围不大，在北三县唯一一个项目。据其引见，从2016年前后，已有多家大开辟商联系商谈收买其盈余地皮和在建工程，但都被拒绝了，“在当前市场情势下，本身操盘虽然难一些，但毕竟还有事干，转型哪有那末轻易”。

“燕郊、大厂和通州就隔着一条河，河那里房价5万多，这边不到2万，这个原理人人都邃晓。”该人士指出，一方面环京地区地皮价钱便宜，另一方面开辟商对环京市场预期较大，所以提早进入规划。

本文来自微信民众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，封面：视觉中国