本文来自微信民众号：经济视察报（ID：eeo-com-cn），作者： 陈博，封面来自东方IC

地皮转冷既遭到前端融资收紧的影响，也包含着开辟商对市场下行趋向的预判。一位外资上市房企的投资总经理向经济视察报抛出一个反问，在楼市下行态势下，现在拿下的地皮，不论赚不赢利，到了11、12月份还会继承价值下落，房企为何还要去拿呢？

“原本预备大干一场，效果地皮市场倏忽转冷，团体请求也随之转变，之前还情愿拨钱让你拓地，现在不给了，你说对我们主动性袭击大不大。”9月初，聊起近期的事情，一位10强房企深圳公司投拓人士很是忧郁。

忧郁背地是地皮市场阅历一个季度的炽热，已掀起凉凉“秋意”。华夏地产研究中心统计的数据显现，8月70城经营性地皮流标了72宗，这个数据到达年内最高。

诸葛找房宣告的一组数据显现，一众二线热门都市，8月流拍率为4.62%,环比上涨1.98%。

地皮转冷既遭到前端融资收紧的影响，也包含着开辟商对市场下行趋向的预判。“一般逻辑下，地皮市场降温，房企关于拿地目标的管控会越发严肃。说实话，哪怕现在部份地块的净利润率测算可以到达10%以上，开辟商也不一定情愿投资。”一位外资上市房企的投资总经理向经济视察报抛出一个反问，在楼市下行态势下，现在拿下的地皮，不论赚不赢利，到了11、12月份还会继承价值下落，房企为何还要去拿呢？

地皮降温

“4、5月份，地皮市场炽热的时刻，有些地块还会有4、5家房企报名，但现在挂牌的大部份地块，基础没有任何一家企业报名。”在一家港股上市房企地区公司投拓部事情的汪恺，正切身体会地皮市场的冰火两重天。

华夏地产研究中心的一组数据左证了他的感觉。8月份，全国70热门都市成交了1057宗地皮，算计地皮出让金约2501.23亿元。假如从本年前8个月的成交状况来看，这一金额仅高于本年2、3月份，但远远低于5、6、7月单月成交总额。

另一个值得关注的目标是，70城经营性地皮流标数目由上一个月的60宗增添到72宗，到达年内最高。

最新一个典范案例来自武汉。9月3日，出让5宗地块总面积27.35万平米，起拍总价48.95亿元。但效果显现，当天两宗地皮流拍，余下三宗揽金26亿元，仅到达预期收入的一半。

8月，武汉仅成交了两宗地皮，均匀溢价率为0，算计收金10.89亿元。

四个月之前，来自五湖四海的开辟商还在这座中国中部最大的都市逢地必抢，部份客岁遭受屡次流拍的地块，在那一轮热潮中悉数被房产大鳄收入囊中。

仅4月23日和4月25日两天，武汉经由过程土拍吸金就高达310亿元，凌驾本年第一季度的226亿元。依据中国指数研究院统计，1-4月份，武汉地皮成交总价高达662亿元，同比上涨44%。

二线都市在第二季度地皮市场跃升为“主角”。彼时，除了武汉，杭州、天津、姑苏等都市也成为房企“赛马圈地”的场合。但一轮疾走完毕，以二线热门都市为代表的地皮市场降温悄悄开启。

“本年最中心的补仓期在1、2月，当时中心都市地价还连续着客岁8月以来的低点，比拟客岁初，价钱打了七八折，溢价率介于0-10%之间。本年元宵节事后，地皮市场小阳春涌现，2月以来，全部上半年地皮市场溢价率到达15%-25%。”上述外资上市房企投资总经理通知经济视察报。

华夏地产的统计数据显现，8月70热门都市地皮均匀溢价率下跌至8.15%，这是本年以来所录得的最低溢价率。

诸葛找房研究中心给出了更细化的数据，8月一线都市地皮成交溢价率仅为0.71%，环比下跌3.77个百分点；二线都市均匀溢价率达6.77%，环比下跌6.81个百分点；三四线都市溢价率为17.26%，环比下跌3.21个百分点。

该投资总经理近来所视察到的现象是，二线都市起拍价正在下落，均匀溢价率也随之下落。

从投资方向来看，比拟其他都市，房企关于二线都市的兴致依旧不减。上述10强房企深圳公司投拓人士示意，以东莞为例，8月出让的地皮中，“中心地区的大地块溢价率照样挺高的，小地块溢价率确切有所下落，地理位置有上风的地块，许多房企照样会盯着。”他说。“最好的时机仍停留在二线都市及大都市圈内的强三线都市。”上述外资房企的投资总经理将房企喜爱的二线都市分红三大类，一类是省会都市，不管位于沿海照样中西部，这类省会都市拿地赔本的几率比较低。

一类是沿海的非省会强二线都市，比方姑苏、青岛等。

另有一类则是中心都市圈的强三线都市，如无锡、南通等，这些都市的商品房售价历久保持在2-3万元/平方米之间，相对比较平安。

算不过账

汪恺供职的房企，本年甚少在公然招拍挂市场表态。他地点的地区公司，更是没有介入过任何一场公然招拍挂，甚至连保证金都不曾交过。“除非新进入的都市，在地区政府关联、业主关联还没有建立起来时，必需依托公然市场的出面来增添影响力。”汪恺说。

止步招拍挂在于项目算不过账。他泄漏，客岁最先，公司经由过程招拍挂新增的项目，净利润率可以掌握在1%-3%已很了不得。“大部份项目净利润率都是负数，赔本在售。”如许的红利才能基础达不到公司划定的10%的上会规范。

事实上，近来一年内公然拍下的地块，在拿地之初举行测算时，红利帐本也是很是清楚。但伴随着市场显著放缓，当这些地块进入贩卖环节时，为了冲刺功绩，汪恺的公司只能挑选赔本出卖。“假如一向保持算得过账的价钱，在如许的市场情势下，我们还怎样卖？”汪恺苦笑道。

如许的场景几乎是二季度那一轮土拍热潮后续的真实写照。上述外资房企投资总经理通知经济视察报，之前在姑苏、杭州等热门都市拿下高价地的这波开辟商，想要赚到钱，能够性比较小。“当时是有时机也有钱，但不见得就可以红利。”

以一块四月份拍下的高价地为例，假如开辟商需要快周转，10月这块地皮就必需收盘，但从下半年商品房贩卖走势视察，收盘正好遇上市场下行。“大略预算，这波开辟商拿地利润率最高也只在5%摆布。”该投资总经理示意。

招拍挂算账体式格局走不通，不过，全部上半年，汪恺与团队仍在勤奋回归本职事情，“取而代之的是收买，代建代售等体式格局。前几个月我们频仍外出，针对旷地、在建项目、或许规划为商住地的旧厂举行摸查。”他说。

直接收买除了财务风险与要价较高外，在现实事情中，汪恺还常常碰到被新进房企巨子截胡的困难。他们曾经有一个在谈项目，在收买对价及代建计划中与协作方谈了好久，目击就要胜利，但一家TOP10房企直接开出对方预期价钱，终究只能与项目当面错过。

若要拓展短期内便能开辟的项目，汪恺地点的地区公司更多是采庖代建代售体式格局。汪恺说，这类代建代售项目，若以底价拿下，净利润率介于5%-6%之间。

前述外资房企的投资总经理泄漏，本年上半年，公司几乎没有出现在招拍挂市场上。“协作或收并购拓展项目标体式格局占有我们拓地80%以上。”

房企的反转

汪恺不曾预料到，进入下半年，团体董事会主席对拿地规范把控得愈发严肃，而且公司还进一步晋级“全民营销”强度，他与大部份同事的事情重心只能转移到卖房上。

“我们团队现在拿地的步调放慢了，没什么项目在跟。纵然有，也都先由总经理、部门经理、财务经理内部测算一下红利。”汪恺示意。

偏于郑重——也是上述外资房企现阶段关于拿地所持的立场。“郑重目标不在于避风险，而是想用手上珍贵的资金去取得更好赢利的地皮资源。”该投资总经理在与政府部门或协作方、收买方商洽中发明，年终这些生意业务敌手的预期广泛很高，关于地价、付款条件等把控得异常严肃；但现在，部份地块或项目关于付款限期、价钱等的请求已有所放松。

反观房企，在地皮市场转冷之际，富力、融创中国等开辟商早于一两个月之前就公然宣告下半年停息拿地。而为了掌握地皮投资，部份企业内部关于拿地目标请求也正愈发坚硬。“市场走弱，我们公司对地块的净利润率测算越发严肃。”上述10强房企深圳公司投拓人士提到。

比拟之下，在中期功绩宣告会上用了“郑重”来表述拿地行动的万科，近期投资强度反而显著加大。

依据东方证券宣告的最新研报，8月份，万科新增土储684万平方米，同比增进92.0%；拿地金额为343.2亿元，同比增进54.8%；单月投资强度(拿地金额/贩卖金额)为77.8%，比拟1-8月投资强度翻了快要两倍。

经济视察报得悉，在广东省东莞松山湖片区，这个月立时会出让一波地皮，现在已有8家房企报名并交纳了保证金，其中有4、5家都是国企性子。

这是一场敏捷的反转。第二季度的抢地潮中，大部份中大型房企的行动远比头部房企越发主动。“一些前20强或30强民营房企，此前冒死向前冲，现在不能不面对贩卖回款慢、银行放贷收紧的逆境，只能停下来。”前述10强房企深圳公司投拓人士称。

在华夏地产统计的8月份房企拿地数据中，除了万科外，拿地总价首屈一指的，还包含保利地产、新鸿基、中国金茂、华润置地、绿地控股、恒大等房企。

这些企业的共性体现在，都属于央企、国企或资金气力较强的房企，融资本钱相对较低，此前的扩大速率并不迥殊敏捷。

统统的反转背地，是融资收紧触发的房地产全方位受限。6月尾，羁系部门一再向银行、信托公司以及其他金融机构祭出严肃“限令”，地产融资链条上的每一主体都面对着庞大压力，而统统“限令”落点均指向房企前融节点。

依据羁系请求，当前银行业中房地产信贷总额占比凌驾30%，后续羁系部门还要强行下落到18%。

“在当前融资景况下，谁也不敢大步快走。”一位港股上市房企深圳地区的融资负责人以“从业多年，瑟瑟发抖”如许的语句描述本身的心态，“肯定要挂一大片开辟商，现在的赢家聚焦在国企、央企上。”他说。

上述外资房企的投资总经理示意，钱变得慌张，开辟商拿地的心态天然发生变化。从多半开辟商角度来斟酌，楼市下行才刚刚最先，假如现在入手买地，到了11、12月份，地价能够又涌现下落，怎样情愿主动拿地？

本文来自微信民众号：经济视察报（ID：eeo-com-cn），作者： 陈博